مهمترین نکات قولنامه نویسی
https://www.aparat.com/mazyarmir
https://www.aparat.com/zabane_badan
https://t.me/Iranian_leadership_school
https://www.instagram.com/mazyare_mir
https://www.instagram.com/mazyare.mir
https://www.linkedin.com/in/mazyarmir
بعنوان یک مدرس املاک و مستغلات باید اولین نکته ای را که یاد آوری کنم به همه عزیزان نکات مهم در قانون مدنی و معنی و
مفهوم قرار داد و قولنامه و مبایعه نامه است .اما قانون مدنی ایران در این زمینه ها چه می گوید:
قانون مدنی ایران
قانون گذار ایران در ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد را چنین تعریف نموده‌است:
«عقد عبارت از این است که دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد» بر این تعریف
ایراداتی شده‌است. از جمله اینکه این تعریف عقود تملیکی را به واسطه حصر عقود به تعهد طرفین در جمله قانونگزار دربر نمی‌گیرد.
این ایراد از سوی بزرگان علم حقوق ایران اینگونه پاسخ داده شده‌است که:اگرچه متن این ماده از قانون فرانسه مأخوذ است، اما
نویسندگان قانون مدنی ایران با نظر به فقه این ماده را تغییر داده‌اند.
به نظر می رسد که چون در فقه عهد در معنی عقد نیز به کار می‌رود، این ماده همه کلیه عقود را در بر می‌گیرد. ایراد دیگر این ماده
قانونی استفاده از کلمه نفر است، در حالی که بهتر بود از کلمه شخص استفاده می‌شد تا اشخاص حقوقی را نیز شامل شده وپوشش
دهد.
خوب حال بهتر است به سراغ مفهوم قولنامه برویم .
قولنامه چیست؟
قولنامه نوعی قرارداد اولیه است که بین خریدار و فروشنده نوشته میشود. هنگامی که فروشنده،ملکی را به خریدار واگذار میکند
شرایطی را در قولنامه مشخص میکند.امکان دارد این واگذاری در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های
زمانی مشخص انجام شود. در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. سپس
طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار میباشد.
اعتبار قولنامه تا زمانی است که معامله، انتقال سند و انتقال وجه بصورت کامل انجام نشده باشد.
مهمترین جزء قولنامه چیست؟
مشخصات خریدار، فروشنده و ملکی که قرار است معامله شود اولین و مهمترین بخش در قولنامه است. در این سند همچنین زمان
آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به
وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند. منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر
حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.
نکات بسیار مهم هنگام تنظیم قولنامه چیست؟
هنگام نوشتن قولنامه خریدار و فروشنده باید دقت کنند که بنگاه یا مشاور املاکی اعتبار داشته باشد. بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی
مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در شیراز و
شهرهای بزرگ اهمیت دارد. اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات
احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.
مشاور املاک واسطه بین خریدار و فروشنده است و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل
دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار وفروشنده باید به آن توجه
کنند،طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل
انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید
سند را به نام خریدار انتقال دهد.
تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول
خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد، در اینصورت تمام آنها باید پای معامله حضور داشته باشند و یا
اینکه یک نفر به وکالت از همه‌ی آنها در معامله حضور یابد. دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی
اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه شود. در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های
شرکتی فاقد اعتبار قانونی میباشد و ممکن است در آینده مشکلاتی بوجود آورد.
در قولنامه نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به
صورت دقیق در قولنامه ذکر شود و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آنها در قولنامه باید ثبت شود
تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند. بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و
مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار
حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.
در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین،
هرکدام از آنها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نیز قولنامه را امضا کنند. قولنامه در سه نسخه نوشته
میشود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند. هر سه نسخه‌ی
قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه
حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.
تفاوت های یک مبایع نامه با قولنامه چیست
مبایعه نامه املاک چیست؟
مبایعه نامه املاک به قراردادی گفته می شود که در طی آن بیع (مالی که به دیگری فروخته می شود) انجام شده است. عرفا قرارداد
مکتوبی که بین طرفین، فروشنده و خریدار یا به اصطلاح بایع و مشتری تنظیم می شود، که بر اساس این قرارداد مالی در مقابل
دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود مبایعه نامه نام دارد. به مبایعه نامه در اصطلاح بیع نامه نیز گفته می شود که مفهوم
آن با مبایعه نامه هیچ فرقی ندارد.
تفاوت های بین قولنامه و بیع نامه در چه مواردی است؟
آن چه را که در زبان حقوقی مبایعه نامه می گویند همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد، و نمی توان بر این اساس که لفظ
قولنامه و مبایعه نامه باهم متفاوت است آثار حقوقی متفاوتی را برای آنها وضع کرد. برخی قولنامه را مرکب از دو واژه قول و نامه می
دانند و این بدان معنی است که، به موجب قول مکتوب نمی توان اجبار متعهد را به انجام دادن تعهداتش درخواست کرد، از طرفی
برخی مبایعه نامه را مرکب از دو کلمه خرید و فروش می دانند و معتقدند که بر اساس آن اجبار متهعد مبایعه نامه به انجام تعهداتش
را می توان درخواست کرد، اما همانطور که گفتیم، مبایعه نامه و قولنامه در نظر قانون یکی بوده و تفاوت حقوقی در قانون با یکدیگر
ندارند. ضمانت اجرای قولنامه همانند دیگر قراردادهایی است که طرفین برای انجام تعهداتی مابین خود تنظیم کرده اند، و این نوع از
قرارداد ها در دادگاه نیز معتبر بوده است؛ و به موجب آن باید مفادش اجرا گردد، که با استفاده از قولنامه در قانون می توان طرف
مقابل را به انجام تعهداتش مجبور کرد.
قرار داد چیست؟
قرارداد یا عقد یا پیمان یا کنترات یک توافق الزام آور میان اشخاص است که حقوق و تکالیف طرفین آن را تعیین می کند. در تعبیر
حقوقی به توافق دو یا چند اراده در جهت ایجاد یک اثر حقوقی گویند. به عبارت ساده‌تر هرگاه جهت به وجود آمدن یک اثر حقوقی
همچون خرید (بیع)، اجاره و نظایر آن، نیاز به تلاقی و تراضی ضروری حداقل دو اراده باشد، عقد محقق می‌گردد. با این تعریف
ماهیاتی چون وصیت تملیکی و دیگر ماهیاتی که قبول قابل در آن قبول ضروری یا قبول عقدی نیست، از تعریف و شمول عقد خارج
می‌شوند. در قوانین ایران انواع نتعددی از قرارداد وجود دارد مانند قرارداد بیع، قرارداد کاری، مضاربه و… در ادامه به اجزای قرار داد
خواهیم پرداخت.
