کارگاه مدیریت و رهبری پیشرفته املاک
دکتر مازیار میر
فرازهایی از این کارگاه آموزشی
https://www.aparat.com/mazyarmir
https://www.aparat.com/zabane_badan
https://t.me/Iranian_leadership_school
https://www.instagram.com/mazyare_mir
https://www.instagram.com/mazyare.mir
https://www.linkedin.com/in/mazyarmir
110 تکنیک مهم و استراتژیک که مشاورین املاک علمی باید به ان دقت نمایند
مازیار میر
- یک مشاور حرفه ای املاک و یک مشاور علمی املاک و مستقلات هر روز باید آموزش ببیند و در حال اموزش باشد و لا غیر .
- قبل از هر کاری یک مشاور املاک حرفه ای بایذ با خریدار و فروشنده مستند و مستدل آشنا شده و اوراق هویتی را برابر اصل نموده و به دقت رویت نمایند و دقت کنند که مشخصات طرفین به‌درستی و کامل مطابق باکارت ملی و یا شناسنامه در مبایعنامه و یا قولنامه یا هرگونه قرار دادی مورد استفاده و نگارش شود.
- مشاوران علمی املاک باید پیوسته در مورد املاک با مالکیت شرکا و یا ورثه ،اسامی تمامی شرکا/وراث با میزان سهم ارث و برابر با گواهی انحصار وراثت،علاوه بر این‌ها گواهی مالیات بر ارث بصورت دقیق چک شده و بصورت کامل دریافت شده رسید شود و در نهایت صورتجلسه به امضا و رویت کلیه افراد زینفع و زینفوذ در معامله برسد.
- . چیزی به نام اعتماد در فروشندگی املاک و مستقلات وجود ندارد باید تمام موارد کاملا مکتوب گردد و سپس به تایید و رویت هر 3 گانه املاک و مستقلات برسد اول فروشنده دوم خریدار و سوم مشاورین املاک……….
بعد از صرف ناهار در قسمت دوم ……
گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی (ملک و اتومبیل) را دارند ولی مقدمات لازم در حال حاضر وجود ندارد. مثلا خریدار نمی‌تواند مبلغ را یک‌جا بپردازد و یا فروشنده نمی‌تواند مال را تحویل خریدار دهد.
بسته به اینکه خریدار یا فروشنده هستید برای تنظیم یک قرارداد قولنامه‌ای مطمئن باید توصیه‌های متفاوتی را رعایت کنند.
1- قبل از هر چیز باید ببینید که مشاور املاکی که در آن اقدام به نوشتن قولنامه می‌کنید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. به علاوه حق بنگاه‌دار در قولنامه ذکر شود. همچنین از اسنادی که نزد مشاور املاک به امانت گذاشته می‌شود، در قرارداد نام برده شود.
2- سند ملک را شخصا ملاحظه کنید تا اطمینان حاصل کنید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان از بابت اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. علاوه بر این مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارید با آن چه در سند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله بر سر خرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند قید شده باشد.
3- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
4- مالی که قصد خرید آن را دارید اگر از طریق ارث به فروشنده رسیده، حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید.
5- اطمینان پیدا کنید که فروشنده ممنوع‌المعامله نیست، در غیر این صورت قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.
6- تا زمانی که مال را دریافت نکرده‌اید یا سند به نام شما نخورده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.
7- اگر قصد خرید ملکی را دارید که در حال حاضر مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
8- اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
9- نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسوولیت جبران خسارت به عهده کیست.
10- نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد معتمد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه‌ای را که باید فروشنده در آن سند ملک را به نام شما بزند حتما قید کنید.
11-همچنین «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه را فراموش نکنید؛ این بدان معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می‌شود.
12- امروزه نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.
اگر شما فروشنده هستید، قبل از اینکه به دردسر بیفتید از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله اطمینان حاصل کنید. هم چنین در صورتی که قرار است مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، اگر چک خریدار برگشت بخورد، شما فقط می‌توانید تقاضای قیمت چک را بکنید و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید.
علاوه بر این می‌توانید در قولنامه تصریح کنید که اگر در روزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضور پیدا نکرد یا پول مورد نیاز را به همراه نداشت، معامله «منفسخ» شود. یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید پا را از این هم فراتر بگذارید و قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه به هر کس دیگری که بخواهید می‌فروشید.
اگر هر یک از دو طرف معامله به قول و قرارهای موجود در قولنامه عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند تقاضای «وجه التزام» کند. وجه التزام نوعی جریمه برای کسی است که تعهد خود را انجام نداده و میزان آن در قولنامه قید می‌شود و می‌تواند به سه صورت باشد: هر یک از طرفین اگر تعهد خود را انجام ندهد، طرف دیگر وجه التزام را دریافت کند و معامله به هم می‌خورد. حالت دوم این است که علاوه بر اینکه مبلغ تعیین می‌شود، کسی که تعهد خود را انجام نداده باید جریمه را بدهد، اما معامله به قوت خود باقی است و تعهد عقب افتاده را باید انجام دهد.
یا اینکه توافق می‌کنند در روز مشخصی در دفترخانه حضور پیدا کنند، اگر هر کدام از دو طرف نیامدند، به ازای هر روز تاخیر، مبلغی به عنوان خسارت تعیین می‌شود.
نکته مهم این است که کسی که تقاضای وجه التزام می‌کند، باید خود به درستی تعهداتش را انجام داده باشد.
اگر در روز مقرر به دفتر خانه رفتید و از فروشنده خبری نبود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای وی سند را امضا خواهد کرد.
همان‌طور که گفته شد، قولنامه یک سند عادی است. اما اگر درست و با توجه به نکات گفته شده تنظیم شود، به استناد آن می‌توانید به دادگاه مراجعه و حقوق مندرج در قولنامه را پیگیری کنید. با توجه به مفاد قولنامه، خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند. فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از خریدار بگیرد.
مبایعه نامه یا بیع نامه، قرارداد خرید و فروش با یک‌سری شرایط است. در عمل، قولنامه و مبایعه نامه تفاوتی ندارند. آنچه که در عرف قولنامه نامیده می‌شود میان حقوق‌دانان به مبایعه‌نامه شهرت دارد.
عقل حکم می‌کند که قرارداد قولنامه را با احتیاط بیشتری منعقد کنید چون قولنامه با بیع‌نامه فرق می‌کند و وعده بیع است. البته عقد تابع اراده باطنی افراد است و ممکن است شخصی که قولنامه‌ای را تنظیم کرده است بتواند با ارایه دلایل و مدارکی ثابت کند که آنچه واقع شده است بیع است……..
سرفصلهای کارگاه تربیت مشاور املاک و مستغلات حرفه ای در سال 1399
-اصول و فنون پیشرفته مذاکره و زبان بدن و ارتباطات موثر
![\"کارگاه](\"https://www.mazyarmir.com/wp-content/uploads/2020/07/IMG-20191028-WA0036-Copy-2.jpg\")
– اصول و فنون پیشرفته و علمی و عملیاتی مذاکرات تخصصی تلفنی
– آموزش اصولی و علم سرویس و ارائه ی صحیح ملک به مشتری
– باید ها و نبایدهای جلسات عقد قرار دادها و متدهای متنوع متقاعد سازی متقاضیان و مالکان
– ترفندهای افزایش کمیسیون و روش های حرفه ای برای ارتقاء سطح کمیسیون ها
– روش های هوشمندانه برای نگارش اصولی آگهی ها برای افزایش پلهکانی
– تکنیکهای فایل یابی و روش های مختلف فایل یابی ٬ساختن فایل شخصی و فایل حرفه ای
– اصول پیشرفته اخلاق حرفه ای و اخلاق در املاکیهای نسل جدید
– اصول و فنون تخصصی روانشناسی خریداران و فروشندگان املاک و مستغلات
– راهبرد های استراتژیک برا ی هیپنوتیزم مخاطبان و مشتریان
– تکنیکهای پیشرفته برای ارائه و بیان موثر و تاکتیکهای تخصصی ارتباطات موثر
– تشخیص حرفه ای و تخصصی ریا کاری و دروغ
– اهمیت و ارزش خریداران و فروشندگان و شناخت انگیزه و عوامل تصمیم گیری متقاضیان
– منافع و مواضع و درک خواسته حقیقی و طبقه بندی مشتریان
– ارتباطات کلامی و غیر کلامی و چهره شناسی
– امضا شناسی و خط شناسی عملیاتی و واقعی
تأثیر خلاقیت و ابتکار در املاکی علمی و تکنیکهای پیشرفته حل مسئله
کارگاه مدیریت و رهبری پیشرفته املاک
مدرس دوره :
مدرس مشاور و مدیر و موسس شرکتهای متعدد و همچنین نویسنده مقالات متعدد در خصوص املاکی علمی و املاک
نویسنده و محقق پیرامون اخلاق حرفه ای مدیران املاک و کارشناسان و سرپرستان و همچنین دفاتر و سردفتران و مشاوران حقوقی و
وکلای محترم دادگستری
نماینده رسمی انجمن بازاریابی اتحادیه اروپا – مدرس بین المللی مذاکره و زبان بدن دبیر اسبق ورزشهای هوایی خلبان
مدیرعامل رئیس هیات مدیره و
مشاور هیات مدیره نویسنده اولین کتاب زبان بدن ایرانی و نویسنده اولین کتاب اصول و فنون مذاکره و زبان بدن در صنعت املاک و مستغلات
با اهداء گواهینامه معتبر و رسمی داخلی و دانشگاه بین المللی
ادرس و تلفن های تماس و هماهنگی :
سیدخندان سهروردی شمالی خیابان برازنده پلاک 4 واحد1 دفتر دانشگاه بین المللی
و مرکز دوره های بین المللی مدیریتی و مهارتی
02188522272
09358739898
09198718767
